広告などでよく見かける「公簿」や「実測」という表記、これらは土地の面積を示す方法ですが、それぞれに違いがあります。
今日は、その違いについてお話します。

   


■公簿面積とは？

「公簿面積」は、法務局に保管されている登記簿謄本に記載されている面積のことです。以下の特徴があります：

• 根拠図面の多様性：公簿面積の基となる図面は、明治時代や昭和20年代に測量された古い「公図」から、最近の不動産登記法に基づく「14条地図」まで様々です。

• 精度の違い：図面の精密度は「精度区分」という欄で確認できます。「甲」が最も信頼性が高く、順に「乙」などがあり、精度が少しずつ落ちるとされています。

• 実際の面積との差：実務上、公簿面積と実際の面積が大きく異なることはあまりありませんが、公簿面積より実際の面積が広い場合があります。これは過去に税金を抑えるために面積を小さく申告していたことが影響しています。この状態を「縄延び」と言います。

■実測面積とは？

「実測面積」は、実際に測量して得られた土地の面積です。新築する場合など、正確な面積が必要な時に特に重要です。
実測面積には主に2つの方法があります

1. 現況測量：

   • 方法：現在の境界標や塀、杭などのしるしを基に行う測量。

   • メリット：現状の土地の面積を正確に把握できます。

2. 確定測量：

   • 方法：隣地所有者と現地で立ち会い、「ここが境界である」と相互に確認し、境界と面積を確定させる方法。

   • メリット：法的に確定した正確な面積が得られますが、手間と時間がかかり、コストも高くなります。

   • 適用：境界トラブルが発生しそうな場所や、建ぺい率・容積率の厳しい地域で行われます。
     
     

■どちらを選ぶべきか？

土地を売却する際には、どちらの方法を選ぶべきかは、状況によります。

• 都会の場合：1坪の面積の違いが数百万円、数千万円になることがあるため、確定測量が推奨されます。

• 田舎の場合：価格差が少ないため、公簿面積での取引でも大きな問題はないことが多いです。
  既存の住宅が建っていて、法令違反の恐れがなければ公簿面積で十分です。

測量にかかるコストが価値に見合うかどうかを冷静に見極めて、適切な方法を選びましょう。



■まとめ
今日は不動産の面積についてお話ししました。
不動産は高額で、用語なども難しいと感じることもあると思います。
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