任意売却とは

任意売却とは住宅ローンが残った状態の物件を、債権者である金融機関の合意を得たうえで売却に出すことを言います。

住宅ローンが残った物件は、第三者である債権者が権利を有した状態ですので、原則として売却は出来ません。しかし、住宅ローンの完済が難しいなど事情がある際は、金融機関をはじめとした権利関係者の合意を得ると売却することが出来ます。このような売却方法を任意売却といいます。

任意売却による売却の進め方自体は、一般的な不動産売却の方法大きく変わりありません。

任意売却が有効な場合

任意売却は以下の条件をすべて満たす場合に実施することが出来ます。

• 住宅ローンの滞納状態が続いており、返済が困難であること。
• 物件の差し押さえがされていない状態であること。（住宅ローンの滞納から一定期間経過すると、物件が差し押さえられます。差し押さえ後は所有権喪失となるため、任意売却を含む売却が不可能になる）
• 税金や修繕積立金の滞納がない。
• 債権者や権利関係者の合意を得られていること。（金融機関のほか、連帯保証人などの合意も必要です）

住宅ローンの返済が困難な場合、いきなり任意売却を検討するのは避けましょう。まずは金融機関にローンの返済が難しいことを伝え、毎月の返済額の減額やスケジュール変更などの相談をすることをお勧めします。

■任意売却の注意事項

任意売却を検討する際、以下の点に注意しましょう。

一人でも反対する人がいたら実施することが出来ない

任意売却は権利関係者全員の合意が必要になります。たとえば金融機関の合意が得られても、連帯保証人が反対している場合、任意売却は実施することが出来ません。

期限中に売却でない場合、競売にかけられる

任意売却には期限があります。この期間中に売却が成立しないと競売にかけられてしまいます。スケジュールに注意して売却活動を進めましょう。

競売よりも高い売却価格で売りやすい

競売における売却価格は、通常の売却と比較して7割程度となってしまいます。任意売却は通常の売却と同じような流れで進み、売却価格にも大きく違いはありません。

売却代金を差し引いても控除しきれなかったローン残高には返済義務が残るため、なるべく高値で売却したいものです。任意売却のほうが競売よりも高い価格で売れるので、住宅ローンの残高を減らすことができ、売却後の負担を抑える事が出来ます。

プライバシーを守った状態で売却が出来る

競売の場合、物件が競売に出されていることがインターネットを通じて公開されてしまいます。そのため住宅ローンの滞納が、近所や関係者などへ伝わってしまいます。

任意売却の場合、周囲からみれば一般的な売却と同じになります。住宅ローンの滞納が理由とばれてしまう心配がなく、プライバシーを守った状態で売却を進めることが出来ます。

自分の意思が通りやすい

競売は裁判所によって一方的に実施され、非常に強い強制力を持っています。競売によって買主が見つかれば引き渡しが必要であり、強制退去や家財一式の撤去などを命じられても拒否することは出来ません。

任意売却なら引っ越し時期などについて、ある程度自分の意思を通すことが出来ます。売却代金を引いて残ったローン残高についても、相談して無理のない返済スケジュールを設定しやすいです。