中古物件探しをする方の多くが利用するのが不動産ポータルサイト。現在は物件の価格や所在、広さや間取りが掲載されていますが、2024年4月からは「省エネ性能表示制度」がスタートし、物件の省エネ性能の表示が推奨されるようになります。不動産ポータルサイトの他にも、販売図面やチラシも同様です。

同制度のスタートにより、今後、買主の物件選びの指標のひとつに「省エネ性能」が加わってくることは必然といっても過言ではありません。

■「省エネ性能表示制度」とは

省エネ性能表示制度とは、「省エネ性能ラベル」によって建築物の広告に省エネ性能をわかりやすく表示することで、消費者が購入・賃貸する際に性能の把握や比較ができるようにするための制度になります。現行制度では、新築住宅は「必須」、中古住宅は「推奨」となっています。

省エネ性能ラベルには、主に以下のようなことが記載されます。

・エネルギー消費性能

国が定める省エネ基準からどの程度、消費エネルギーを削減できているかを星の数で表します。星の数が多いほど、省エネ性能が高いと判断できます。

・断熱性能

断熱性能を7段階で表示します。断熱性能は、冷暖房効率や快適性に直結する性能です。光熱費削減の観点からも、注目する人は多いものと考えられます。

・再エネ設備の有無

太陽光発電や太陽熱利用など再生エネルギー設備の有無が記載されます。昨今では、再エネ設備のある中古物件も少なからず見られます。電気代も著しく高騰していることから、こちらも注目される項目になるでしょう。

■省エネ性能が高い住宅は住宅ローン減税で優遇も

2025年度からは、すべての新築住宅に省エネ基準適合が義務付けられます。これもまた、省エネ性能が物件の付加価値となっていくことを助長するでしょう。

さらに、2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たす住宅でない場合は住宅ローン減税がゼロになります。

中古住宅は、省エネ基準に適合している住宅と適合していない住宅とで借り入れ限度額に1,000万円の差が発生します。

・省エネ基準適合の有無で10年間の控除額に最大70万円の差が

住宅ローン減税は、不動産を購入する方にとって非常に大きな減税制度です。中古住宅の控除期間は10年。控除率は0.7％です。

省エネ基準に適合している中古住宅の借り入れ限度額は、3,000万円。つまり、毎年の最大控除額は「3,000万円×0.7%＝21万円」。これが10年にわたって控除されるため、最大総控除額は210万円となります。

一方で、省エネ基準に適合していない中古住宅の借り入れ限度額は、2,000万円です。毎年の最大控除額は「2,000万円×0.7％＝14万円」で、10年間の最大総控除額は140万円となります。

省エネ基準に適合しているかしていないかで、10年間の控除額に最大70万円の差があるのです。省エネ性能表示制度がスタートすれば、省エネ基準適合の有無がよりわかりやすくなるでしょう。言い換えれば、2024年度から省エネ基準に適合していない住宅の価値が下がってしまう可能性もあります。

■まとめ

省エネ性能表示制度や住宅ローン減税は、買主のための制度です。しかし、これらの制度によって、不動産のトレンドや買主が重要視するポイントは大きく変容していきます。これは売主とっても決して無縁な話ではありません。制度の開始が物件の価値を大きく変えてしまう可能性もあるからです。

不動産の売り時を検討している方は、市況や相場だけでなく、このような制度や税制の改正にも注目してみましょう。