今回は、「不動産の売却は、そもそもどんな流れで行われるのか」といった基本的な知識について、お話いたします。

売却までの流れとポイントは、大きく分けて６つあります。

• 相場調査・査定の依頼
• 媒介契約
• 売却活動
• 購入申込〜売買契約
• 決済・引き渡し
• 確定申告

上記の６つに関してご説明したいと思います。

①相場調査・査定の依頼

この初期の段階でまずは不動産会社ご相談いただくと後工程がスムーズです。売却をしようとしている物件にどのくらいの価値があり、いくらで売れそうなのか事前に大まかに知っておくことがポイントです。

②媒介契約をする

次の段階で、買い手候補を募集してもらう不動産会社を決める契約を結びます。この契約を「媒介契約」といいます。売り出し価格や売却できたときに不動産会社に支払う報酬、売却活動の内容についても、この契約を通じて決めていきます。

契約の種類は下記の3つです。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

③売却活動をする

媒介契約の後は、不動産会社による買い手募集です。広告掲載することにより不動産売却の情報が開示されるので、購入希望者が土地や建物を見に来られます。

この時、居住中の場合の内覧は、基本的に売主が立ち会うことになります。その際のポイントが下記のとおりです。

• 見学は週末が多くなるので、日程調整や手配を事前にしておく
• 見栄えは大事。きちんと整えておく
• 隅々まできれいに掃除する
• 明るい雰囲気を演出する
• 水廻りをきれいにしておくと好印象

居住中の場合には、全てのものを片付づけるのは難しと思いますが、なるべくきれいにしておきましょう。自分で掃除が大変であれば、クリーニング業社に依頼するのも良いでしょう。

④購入申込〜売買契約

不動産会社の担当者を通じて購入希望者から「購入申込書」を受け取ります。

売買価格、支払い条件、スケジュール、融資の利用予定など、購入希望者からの希望条件を確認して、不動産会社を通じて調整します。そして、売主と買主が合意した場合は売買契約の準備・手続きへ進みます。

売買契約書には、売買価格、売買する不動産に関する情報、引渡し時期などが明記され、売買契約は、一般的に売主、売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が集まって行います。

⑤決済・引き渡し

売買契約後、決済となります。手付金を差し引いた売買代金の残代金を受領し、引き渡し日を基準として固定資産税や管理費（マンションの場合）等の清算を行い、引き渡し日に売却する不動産の引渡しとなります。

売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合は、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要です。手続きには時間がかかる為、前もって金融機関に確認しておきましょう。決済時に行う「所有権移転登記」等の申請は登記を代行する司法書士に依頼することになります。

居住中の場合は、引渡し日に合わせて、引越し業者の手配も必要になります。

⑥確定申告

不動産売却によって利益を得た場合（購入価格より売却価格の方が高かった場合）、翌年の確定申告をしなければいけません。利益に対して「譲渡所得税」を納めます。

しかし、マイホームにおいては、3000万円の特別控除の特例や所有期間が10年を超えている場合、3000万円控除後の譲渡所得に軽減税率が適用されます。また、不動産売却によって損失が出た時は、その譲渡損失の金額について、他の所得との損益通算および譲渡年の翌年以降3年内の総所得金額等から繰越控除ができる場合もありますので、詳細な要件などユニコーンハウジングでご相談ください。

確定申告とすることで、結果として納税額が少なくなることもあります。大切な手続きとなりますのでしっかりと確認をしましょう。

■まとめ

一生のうちで数えるほどしか経験しない不動産の売却です。どんな些細なことでも、窓口でご相談ください。

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