【絶対にやってはいけない不動産投資】五選　超本気！！

一つ目は新古ワンルーム投資は絶対にやってはいけない。

二つ目はキャピタルゲイン狙いの投資はやってはいけない。

三つめはクソコンサルに多額の会費を払ってはいけない。

四つ目は融資が出るからといって購入してはいけない。

五つ目はリフォームしすぎてはいけない。

おまけ　初心者の方におススメの不動産投資法もご紹介！！

https://youtu.be/83w29bhQKQM

2022年度の絶対にやってはいけない不動産投資を5つご紹介しましょう、ここ最近不動産の価格が高騰しまた不動産投資への融資も引き続き厳しいことから中々不動産が買えないという悩みを抱えている投資家は多いでしょう、そんな中利回りは低いけど融資が出るから買う、相場が高いから利回りを妥協して買う、こういう人が多くなっています、基本的に日本の不動産投資はインカムゲインつまり安定した家賃収入を得ることを目的に投資をすべきマーケットなんですが、そこを妥協して投資しても儲かりません、結局後で苦労してしまうことにもなってしまいます、そこで今回は2022年度のやってはいけない投資法と題して具体的にダメな投資の5つのパターンをご紹介します。

この5つの投資法を避けていただければ不動産投資で大きく失敗することはありません、逆を言うとこの5つを避けていただきさえすれば、成功する確率をぐっと上げることができるようになります、そしてこの動画の最後には今年初心者にオススメの投資も紹介しますので是非最後までご覧ください、この動画は有料セミナー級のノウハウを無料でというコンセプトで運営しております、不動産に特化して投資のほか得するキャンペーンや売却・購入に関する裏事情などもどんどんアップしていますのでぜひチャンネル登録をよろしくお願いします。

さて今日は6つのトピックでお送りしていきますまず一つ目はやってはいけない投資法5選の一つ目として、新古ワンルーム投資は絶対にやってはいけない。二つ目はキャピタルゲイン狙いの投資はしてはいけない、3つ目はクソコンサルに多額の会費を払ってはいけない。4つ目は融資が出るからといって買ってはいけない。5つ目はリフォームをしすぎてはいけない。そして最後に2022年度初心者にオススメの投資法をご紹介しましょう。

それではまずやってはいけない投資の一つ目は新古ワンルーム投資です、他のチャンネルでも新築ワンルームマンション投資はするなという動画を出ていますが新古物件マンションの投資にも手を出すべきではありません、ここ数年コロナ禍で異次元の金融緩和が行われて、それにより世界中でインフレが起こりましたが日本でも都心の不動産価格が上がってきています、特に都心では投資用マンションの価格が上がってきていてコロナ前に新築ワンルームマンション投資をした人は運良くロスなく損切りができるチャンスがきているわけです。

その価格もすでに高止まりの様子を呈してきているので、そういった築浅の新古ワンルームはキャピタルゲインを期待して投資はできませんし、ましてや利回りが3%前後と極めて低いので家賃収入だけでローンを返済することもできません、結局こういった物件はババ抜き物件とも言われて無知な高学歴高収入なサラリーマンがターゲットになりやすいので注意しましてください、ちなみにサブリースつまり家賃保証付きなので手間がかかりませんよとか毎月1・2万円の持ち出しでマンションが買えますよとかキャッシュフローはマイナスですが税金対策にはなりますよとかこういう言葉が出てきたらこれは完全にアウトなセールストークなので気をつけてください。　私が経験した投資用マンション押し売り型の会社でも。

次にキャピタルゲイン狙いの投資はしてはいけないということです、日本における不動産投資のセオリーは家賃収入で安定収入を得ることですが、金融緩和の影響で都心のマンションがここ10年間ずっと値上がりし続けていることから利回りが低くてもキャピタルゲイン狙いの投資をする人が一定数はいますが、それでも都心のマンションもだいぶ高値圏に近づいてきていると思うので改めてキャピタルゲイン狙いの不動産投資はしてはいけないということをお話ししておきたいと思います。

リーマンショック後の2010年を100とすると今年までにマンションの価格は大体1.7倍以上も値上がりし続けてきましたけど、一方で都心のマンション利回りは3.5％程度まで落ち込んできています、これは不動産価格が高騰している反面で家賃相場が上がっていないことを意味しています、こちらは世界の主要都市の商業ビル利回りを比較したものですが一般的に住宅の利回りは商業ビルより低くなるので今都心のマンション利回りは3%前後まで利回りが下がっていると考えられます。

例えば不動産投資利回りが2%台ならもっと利回りが稼げる商品は他にもあるので不動産投資で利回りが2%も出ないとなると不動産に投資する人は一気にいなくなるんです、となると家賃相場が上がらない限り不動産価格も頭打ちということになるわけです、日本では構造的に空き家が多く家賃が上がりにくいマーケットになっているので今後も家賃は上がりにくいことを考えると不動産価格も上昇せずキャピタルゲインは狙いにくいということになるわけです、くれぐれもキャピタルゲイン狙いの不動産投資はしないようにしましょう。

次にやってはいけない投資法はコンサルタントに多額のコンサルフィーを前払いしてはいけないということです、私も長年不動産業界でやっていますが売る方や買う方から頂く報酬以上のパフォーマンスを提供していく自信があるのでこの業界で生き残っていると思いますが、最近はコンサルタントに100万円とか200万円の会費を払ったのに満足に物件の紹介やコンサルが受けられていないと、その被害者たちが集団訴訟も辞さないと報道されていたりします。

この手の会費を要求する業者の謳い文句は会員になれば優先的に物件の紹介を受けられるというものが多いですが、例えば会員が100人いてその全ての人に優良物件が行き渡るほど物件はありませんし、そもそも100万円払うほどのコンサルが受けられるとも思いません、なぜなら私の会社はこれよりはるかに安い法廷報酬額以内で情報を提供していますし、他にもオンラインサロンなど費用があまりかからない方法があります、そもそもお金を払えば良い物件を紹介してもらえると考えている投資家にも問題があると思っていています、200万円もコンサル料を払うくらいならちょっと勉強さえすればこの200万円でそこそこ良い築古戸建てを買えたりするわけですよ。

なので変なコンサルに数百万円も払うくらいなら自分で勉強して物件を探した方がよほど利回りが良い物件が買えますし、これから本腰を入れて不動産投資をやっていきたいなら絶対に自分でいろんなスキルを学んでいった方が得です。

「いやいや何言ってんすかコンサルを受けたら提携銀行のローンを受けられると聞いているのでそういうメリットはあるでしょ」という方がいますが、そもそもローンを受けたり不動産投資の実績がない人にそんなにフルローンなんてつくわけがないですから、その裏では二重契約だとか収入書類の改ざんとかを提案されたり投資家の知らないところで不正を働かれるのがオチということもあるので十分気をつけましょう。

次にやってはいけない投資法は融資が出るから物件を買うということです、最近は銀行も一時期より少し不動産融資に積極的になってきた感じもありますが一方で不動産の価格はすごく上がっていて物件探しをしてもなかなか目標とする利回りに届かないことが多いんですよね、そんな中ある物件を見つけて融資の相談をしたという人が「仲さん融資が通ったので物件を買いたいんですけれど、心配なので仲さんに1回相談したい」と、聞けば目標としていた利回りには届かないけれども、融資が出るから買付けを入れたい気持ちが満々で相談に来ているわけですよ。

最近ライバルが多くてなかなか物件が買えない、だから融資のつきやすい出来合いの新築アパートに手を出すだとか、目標としていた利回り9%には届かず7%だけれどもやっと買付けで一番手が取れたので買いたいとか、自分の投資基準よりだいぶ低い利回りだけれども利回りが7%ならば相場の6%よりも1%も利回りがいいわけだし金利も3%とちょっと高いけど9割近くローンが出そうなので買う、みたいな感じですよね。

もうね喉ちぎれるくらい何回も言いますが、こういう買い方だけは絶対にしてはいけません不動産投資というのはある程度得られる家賃は決まっているので買う時の値段次第で成功するしないの8割方が決まってしまうものなんですよ、しかも最近の中古物件はほとんどが法定耐用年数を超えてたりしますがそういう物件に長期ローンが出たとしても金利はめちゃめちゃ高くなりますし、法定耐用年数を超えている物件なら買っても4年程度でデッドクロスが起きてくるわけなので、これではほとんど儲かる投資にはなりません、しかも築古物件の投資の出口戦略を考えると、絶対に自分の投資基準は妥協すべきではないので融資が出るから買うという安易な投資判断だけはしないようにしてください。

さて最後5つ目のやってはいけない投資法はリフォームはしすぎてはいけないということです、高い利回りを目指すとなると築古の物件がどうしても多くなるわけですが、あまりにも古い物件だとリフォーム費用がバカたかくなることがあるんです、例えば200万円で築古戸建てを買ったのにリフォームに200万円もかかるという具合です仮にリフォームに100万円かけたとしても相場の倍の家賃は取れないわけでこういう場合は私ならリフォーム費用に200万円をかけずにもう一個200万円で築古戸建てを買うわけです、そうすれば家賃も2倍入ってきます。

そもそも築古物件はどうやってお金をかけようが新築物件にはかなわないので、築古物件を買った時には地域最安値で家賃を設定してリフォームは家賃なりのリフォームに留めることがとても重要です、とはいえ築古物件のリフォームで絶対にやっておいた方がいいのは水廻りのリフォームです、水周りとは具体的にキッチントイレお風呂です、この3つの水回りは古さを極端に感じさせるポイントですし、特に女性は水回りの印象が物件全体の印象を決めてしまうので、ここだけはしっかり仕上げた方がいいと思います。

具体的にはキッチンのステンレス部分はピカピカに磨いて扉の表面はカッティングシートでリメイクしたり、和式トイレは絶対に洋式トイレにする必要があります、お風呂はバランス釜であれば給湯器スタイルに変更してタイルのお風呂はパネルなどを張ってキレイに見せる工夫をするといいと思います。

他の部分は塗る・貼る・隠すのリフォームで十分です、お金をかけて和室を洋室に変更する必要もありませんもし水廻りのリフォームでお金がかかってしまうようなら、ここはDIYで労働力を投入してコスト極限まで抑えてください、私の仲間でも自分でDIYをして予算20万円くらいで水廻りのリフォームをやってしまうサラリーマン大家さんもいますDIYのスキルは今後の投資活動になくてはならないスキルになってきますからぜひチャレンジしてみてください。

さていかがでしたでしょうか2022年はこの5つのやってはいけない投資法を避けていただければきっとあなたもに利回りの高い毎月安定収入が得られる不動産を手に入れることができるようになると思います、築最後に肝心の今年初心者にオススメの投資法を発表したいと思います、その方法とはズバリ古戸建投資です築古戸建投資なら予算数十万円からでも投資ができますし、現金で土地値以下で購入することが出来ればうまくいかないときには売り土地として処分ができますので大きなリスクはないと思います、しかも現金で投資していれば返済の義務がないのでDIYはをしながらゆっくり行っても問題がありません、一戸であれば自分で管理もできますので客付けから賃貸管理までありとあらゆることをリスクなく学ぶことができます。

そもそも不動産投資は業者に丸投げをするから儲からないのであって、小さく始めて自分で何でもやってみれば意外とできるということがわかります、あっという間にプロのレベルが身につくと思います、ぜひ今年不動産投資をやってみたいという方は築古戸建投資も選択肢に入れるといいと思います、というわけで今回の動画は以上になります、参考になったという方はグッドボタンそしてチャンネル登録もよろしくお願いします。

またさらに具体的に投資法を学びたいという方は初心者でも体験的に学べる不動産実務検定で学ぶのが一番です、また私が経営する売買仲介手数料1％・価格交渉のプロ　ユニコーンハウジングではご相談いただいた方にいろんなアドバイスもしております、なんでもお気軽にお問い合わせください、不動産は学べば学ぶほどリスクは小さくなりますあなたの未来に応えてくれる稀有な投資法です、ぜひこれからも一緒に勉強していきましょうそれでは今回も最後までご視聴いただきありがとうございましたまた次回お会いいたしましょう